《房地产蓝皮书》 2019/5/30

《房地产蓝皮书》


中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2019)》(以下简称“房地产蓝皮书”)。

房地产蓝皮书认为,2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限,加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变,预计2019年房地产市场销售回落,投资增速放缓,行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

过度悲观论调也并不必要,房贷风险尚不能危及银行的基础。房地产蓝皮书称,个人住房贷款是调控房地产市场的重要手段,其走势与房地产市场走势的内在逻辑整体上是一致的。数量方面,个人住房贷款的余额增速保持平稳或者略有下降,一方面这是政策调控延续的结果,另一方面既有杠杆水平并不支撑上涨,预计全年增幅不超过20%。

价格方面,二套房贷利率将保持平稳,至多小幅下降,这是“住房不炒”的定位并没有实质上改变,因此压制投资投机需求依然是政策重点;首套房贷利率将会有较大幅度下降,这是更加突出住房的居住属性,也是对过往调控“误伤”的修正;整体而言,在首套房贷利率下降的带动下,整个房贷市场利率会小幅下降。

风险方面,尽管贷款收入比、偿债率以及贷款价值比等指标都在上升,但债务的可持续性没有问题,这一方面是由于过往杠杆比例不高,另一方面由于房价涨幅较大,因而可承受的下跌空间较大。房地产蓝皮书预计,只要调控政策保持一定的延续性,未来债务上升的幅度要小于房价上升的幅度,短期内房贷风险不构成对银行的显著影响。

对于房地产调控政策的取向,房地产蓝皮书用三个词做了总结:维稳、分化和放权。2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续性、稳定性,加强房地产市场供需双向调解,改善住房供应结构,支持合理自住需求,确保市场稳定。

房地产蓝皮书指出,持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力,突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善,以及城市更新改造所产生的住房需求。2019年,中国城镇化率预计将比去年提高1个百分点以上,房地产市场仍存在较大发展空间。

房地产蓝皮书认为,当前稳健的货币政策、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货币政策框架下,央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”,进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率,防止“大水漫灌”。


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